在城市更新与文旅融合的双重推动下，中国商业地产正步入存量时代。大量物业面临功能老化、业态错配的困境。酒店，正成为盘活这些存量资产的一条高效路径。
2026年8月，希尔顿集团宣布达成多项存量改造酒店项目新签约，覆盖三亚、大理、文昌、深圳、峨眉山等多个目的地。数据显示，近年来希尔顿集团在华新开业项目中，约三成来自存量改造（包括旗下管理及特许经营酒店）；2026年至今，仅用8个月时间，存量改造签约量就已超过去年全年总数。据华美顾问集团发布的《存量时代：酒店赋能物业资产价值再造》蓝皮书预测，未来三年将有近73.2万间客房进入15年更新改造周期节点。
这些数据指向一个明确的产业信号：存量改造已从“可选项”变为“必选项”，而酒店正是其中最具操作性的业态之一。 酒店为何能成为存量改造的理性选择？
经济逻辑：在不确定性中提供“稳定现金流”
酒店资产之所以在当下受到资本青睐，首要原因在于其抗周期性与现金流韧性。
在房地产高速发展时期，住宅开发、商业地产和写字楼是更主流的投资选择。但随着房地产进入调整阶段，市场开始重新评估不同业态的价值。“相比其他很多业态，酒店反而显现出相对稳定的特点。”希尔顿集团大中华区及蒙古业务发展总裁夏农指出，酒店拥有持续现金流和长期经营能力，且产品层级丰富，可选择路径多——从精选服务到全服务，从硬品牌到软品牌，投资门槛和复杂度相对可控。
特别是在写字楼空置率攀升的背景下，酒店成为消化存量物业的较优解。夏农观察到，目前大量空置写字楼正面临改造机遇期，“酒店恰恰是相对较优的解决方案之一”。深圳西丽站希尔顿花园酒店便是典型案例之一，该项目对既有办公物业进行酒店化改造，实现从办公业态向精选服务酒店的高效转化。
这种经济逻辑也吸引了新一代投资人。夏农表示，相比投资其他行业，酒店投资依托品牌、系统和持续现金流，显得更为稳健。这也是为什么越来越多跨界投资者、国资平台和年轻投资人开始进入酒店赛道。
价值再造：从“物理翻新”到“系统赋能”
存量改造的关键，早已不是简单的刷墙“变装”，而是通过品牌、运营和流量实现资产价值的重构。
《存量时代：酒店赋能物业资产价值再造》蓝皮书指出，存量改造正从标准化翻新走向精准化投资，业主更加关注体验升级与经营回报的协同增长。希尔顿集团提出的四大核心优势，恰好对应了这一需求。
一是品牌灵活性。希尔顿集团覆盖奢华、生活方式、全服务及精选服务等多元品牌矩阵，可根据物业条件、市场定位提供针对性解决方案。例如，大理那山那海酒店引入希尔顿格芮精选，成为该生活方式品牌在云南的首秀，通过在地文化特色实现差异化；而广州越秀宾馆和广州大厦则分别通过希尔顿旗下软品牌，即格芮精选与启缤精选，保留了原有物业名称和个性，同时接入希尔顿体系。
二是强大的商务引擎。全球分销网络和超2.6亿会员的希尔顿荣誉客会，为改造后的酒店注入即时流量，缩短市场培育期。
三是高效改造策略，兼顾效率与品质，优化投入、缩短周期。针对中国业主对时间成本的敏感，希尔顿逸林推出本地化创新的“大成版”，提高标准化和效率，大幅提高筹开期间的效率。
四是长期运营赋能，将市场需求、产品规划与投资回报贯穿改造全过程，推动物业价值从短期焕新转化为长期增长。
“我们创造了增量市场。”夏农以广州两个软品牌项目为例，广州越秀宾馆希尔顿格芮精选酒店和广州大厦希尔顿启缤精选，与原来的广州希尔顿逸林酒店同属于北京路商圈，但各自凭借鲜明特色吸引了外部新客群，并未在原有商圈内零和博弈。改造后，客群来源、经营逻辑发生质变，整体收入实现质的提升。据上述两家酒店业主方面反馈，两家酒店开业至今，业绩同比翻一番，超出预期。
场景适配：从写字楼到酒店，边界不断拓宽
酒店作为存量改造选项的另一个优势，在于对多元物业类型的高度适配性。
传统上，存量改造多指“酒店改酒店”。但随着物业禀赋分化，改造场景已延伸至写字楼、文旅综合体、国央企文旅资产等。夏农认为，门户城市和大型城市仍是商务酒店改造翻牌机会最多的市场，如上海康莱德酒店翻牌后收入和GOP率均超历史。而下沉市场则须具备鲜明文旅资源禀赋，如阳朔，其花园品牌产品房价有可能接近2000元，证明独特旅游资源可支撑高品质酒店。
写字楼改酒店正成为新热点。夏农指出，写字楼改酒店虽面临公区不足、电梯资源紧张等局限，但其层高优势明显。在他看来，未来除了精选服务品牌之外，有可能引入不同的产品组合；能够利用一些对公区要求较低、效率更高的品牌；甚至可以在写字楼项目里发展全服务酒店。这显示了酒店业态在功能混合上的弹性。
业主诉求：从“里子”到“面子”再到“领子”
酒店管理公司与业主的合作，本质上是对业主多元化目标的回应。夏农将业主需求概括为“里子、面子、领子”。
里子，指的是投资回报，这是最核心的诉求。特许经营模式的兴起，正是业主在成熟运营团队基础上，寻求品牌和流量支持以降低管理成本的体现。
面子，是酒店作为个人品牌和社交名片，软品牌的高度个性化恰好满足了这一需求。
领子，则意味着酒店承担政务接待、区域发展等公共服务使命，如广州大厦项目，需在国有资产保值增值的同时，保留政务接待能力。
日前，酒店、业主和第三方咨询机构有关代表围绕存量时代的物业价值再造话题展开讨论。
希尔顿集团正在通过软硬品牌组合、委托管理与特许经营并行的方式，为不同诉求提供定制化解决方案。“我们不是让项目失去原来的个性，而是让项目接入希尔顿集团的体系。”这种灵活性，使得酒店改造既能满足商业回报，又能兼顾社会功能。
底线与边界：不是“点石成金”，而是“对症下药”
尽管酒店是存量改造的优质选项，但并非所有物业都适合。夏农反复强调“有所为，有所不为”：“我们可以‘治病’，但很难‘救命’。如果一个项目本身没有商业逻辑，我不认为有管理公司能够把它彻底扭转。”
能够进行酒店翻牌改造的物业，需要具备一定的条件。夏农直言，一方面，市场须具备高人气或国际客流，物业不能有结构性硬伤，尤其是机电系统方面；另一方面，业主理念需契合。安全、消防和宾客体验的品牌底线绝不妥协。“降低标准其实是最容易的事情，但最终市场会给予反馈。”
这意味着，酒店作为存量改造选项，其成功依赖于物业禀赋、品牌赋能与市场需求的精准匹配，而非简单的品牌贴牌。
随着中国酒店连锁化率持续提升、旅行成为生活方式，存量改造中的“酒店解法”或将吸引更多资本下注。期待更多坚守底线、精准施策的跨界合作，让旧物业换上新“发动机”，实现真正的价值再造。
南方+记者 周人果
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